近期，大家对苏州楼市最大的感受就是“回暖迹象明显”，有种“忽如一夜春风来”的感觉。

周四的首场土拍湖西地块吸引了31家房企摇号，大为振奋了市场的信心。

(资料图片仅供参考)

楼市也呈现一片快速复苏的景象，新房售楼处人气火热，来访认购量大为增加，二手房挂牌量、带看量也在持续增加，交易中心排队签约，各大银行的商业贷款申请量激增，放贷速度也在加快……连央视都来集中报道了苏州楼市，要知道上一次苏州因为楼市回暖而被央视聚焦是在2015年。

二手房市场向来是楼市的风向标，而园区二手房更是苏州楼市的晴雨表，今天分析师就和粉丝聊聊近期的苏州二手房。

园区二手豪宅挂牌、成交

皆呈现量价齐升态势

春江水暖鸭先知。

核心地段的豪宅对市场总是保持着超一般的敏感度。

2月初，园区二手豪宅一天就成交了3套：

中海国际社区二区名门一套建面约388㎡的独栋别墅以3458万总价成交；

金鸡湖壹号建面约304㎡的别墅以4800万总价成交，单价157822元/㎡，仅挂牌4天就成交；

水墨江南一期建面约417㎡别墅以总价4580万成交。

从中介分享的朋友圈信息来看，园区优质学区房在近期的成交量也开始增加，原本金三银四才出现的学区热，来得比往年更早了一些！

比如说，园区星海学校学区房一天内成交了5套；

西交附中学区房一周内成交了17套；

星湾学区的雅戈尔未来城/潇邦一个周末就成交了8套，皆是小户型。

除了成交量价齐升，园区核心地段的二手豪宅挂牌价格也有所上涨。

大家都注意到了，2月8日，曾经的奥体南红盘泊云庭二手房正式挂牌，一套建面约147㎡房源挂牌总价为850万，单价57773元/㎡，刷新了斜塘（奥体南）板块二手房挂牌价格。

提到园区神盘泊云庭，每个苏州人都不陌生，它是2019年园区楼市千人摇号的热销红盘，备案均价均价35900元/㎡，连续四个月四开四罄。

如今挂牌均价达到了57773元/㎡，产生了近2.2万元/㎡的单价溢价。

被称为苏州“汤臣一品”的中海上华琚，在近十天内挂牌了7套房源。

根据链家网显示，这7套房源均为建面约214-308㎡的大平层，总价最低都是2000万。

最高挂牌单价为125913元/㎡，这套挂牌单价冲破12万元/㎡、建面约308㎡的房源，总价达到3880万。

12万元+/㎡单价是什么概念？

直逼金鸡湖沿岸的观湖联排别墅、湖景大平层，位列苏州二手房价的一梯队！

虽说中海上华琚目前没有成交，但在挂出后已经有29次带看了，要知道该房源最早挂出时间是在10天以前，可见关注该楼盘的人较多，也侧面反应出二手豪宅市场的活跃度之高。

抛去项目自身地段、产品等客观原因，我们可以从中海上华琚的挂牌价中窥探出2023年苏州楼市已经开始复苏。

据链家网显示，目前园区二手房挂牌均价在10万元/㎡+的房源明显增加。

九龙仓国宾一号近期挂牌的一套建面约142㎡四房，单价近12万元/㎡，总价在1700万。

该小区近三个月以来成交了2套，带看次数为30次。

仁恒海和院新挂出一套建面约300㎡的别墅，总价3600万元，单价约12万元/㎡。

据链家网显示，近期园区高端豪宅的挂牌量显著增加，玲珑湾、世茂铜雀台、天域、晋合水巷邻里等皆有新房源挂牌。

近两年苏州二手房市场处在低迷的态势之下，园区的高端豪宅就逆势走出独立行情，而当下正值二手房市场正在回暖之际，园区的高端豪宅再一次走在了市场的前列！

房东预期和信心回升、

部分二手房价格跳涨

分析师的中介朋友表示，近期楼市回暖，房东预期变好，报价也越来越高，经常性的一二十万的往上调，部分房东约见面都很难。

也有粉丝表示，挂了一年多的二手房一直无人问津，近期终于有人约看房了。

种种迹象表明，苏州二手房市场确实在回暖的路上。

园区不少热门小区挂牌价暂停下跌趋势，开始迎来小幅度上涨。

根据诸葛找房数据显示，24小时内园区涨价房源达到109套，从涨价房源列表页来看，大多数涨价幅度在5万、8万左右，核心地段的房源总价涨二三十万的也比比皆是。

以中海湖滨一号建面约138㎡的房为例，去年12月挂牌总价为1100万，今年2月10日涨价20万元，挂牌总价为1120万元。

再以星海学区房湖左岸这套建面约139㎡的三房户型为例。

该房源是2021年8月挂牌的，当时的挂牌总价为1069万元。

2022年10月直接降价至930万元，一个月后降至880万元，相较当初的挂牌价已经降了189万元。

去年年底，该房源挂牌总价涨了8万元，到今年2月10日直接涨价至940万元，后期不排除再次涨价的可能性。

二手房的市场表现和房东预期其实是相辅相成的关系，二手房市场火热，房东预期和信心提升，就会上调价格。

房东对市场有着强烈的敏感度，以上所列大部分房源价格的涨跌轨迹与当下苏州楼市的大环境基本吻合，房东的心理预期也会直接体现在价格上。

二手房流动性得到修复后，

置换新房的需求才能充分释放

就在上周，央视财经频道花了近5分钟时间，聚焦苏州开年楼市行情，苏州楼市正在加速回暖得到了官媒认证。

按照央视的报道内容，目前的苏州楼市正在上演着“经纪人全员出动带看、交易中心排队签约”的火热气象。

作为苏州楼市热门区域——园区，也顺利成章地引领了本次回暖的热潮，园区的二手房交易中心排成长龙，晚上8点半依旧人满为患。

央视这次对于苏州楼市回暖的报道关注，也是官方对于苏州目前行情的确正在趋好的一次强有力盖章！

这也和大家的所见所闻相吻合。当下，无论是购房者还是业内人员，对苏州楼市大抵都有着这样相同的感受：

市场超预期回暖，好像就在一夜之间，春风已经吹遍了整个苏州楼市！

本次市场行情能回暖背后的原因是——多地降首付、降利率、土地市场回温的大环境之下，政策暖风劲吹，加上目前苏州政策宽松程度基本见底，购房环境宽松，购房者的信心和预期有所提升。

就在2月9日，苏州园区开始执行二手房「带押过户」，有利于刺激二手房市场活跃度，加快二手房流通，很快又在相城区确认执行，接下来，将有望在苏州全市实行。

基于苏州二手房和新房市场的联动效应，二手房流动性得到修复回暖后，置换新房的需求才能充分释放。未来一段时间内，随着苏州二手房市场展现出来的强劲复苏势头，苏州新房市场也将加速回暖，为即将到来的金三银四在积蓄能量。

从苏州城市面来看，经济实力强、人口流入多，城市基本面较好，随着经济的复苏，市民收入预期的改善，苏州楼市一季度会有较好的复苏趋势，新房和二手房成交量预计相比去年同期有明显增加。

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